Информация для покупателей недвижимости в СНТ.

Одним из главных преимуществ покупки дома в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) является низкая стоимость. Приобретение участка в СНТ обходится вчетверо дешевле, чем покупка участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Однако покупка участка в СНТ может иметь неприятные сюрпризы и риски, о которых не все знают, а продавцы в погоне за наживой сознательно вводят покупателя в заблуждение или умалчивают о нюансах.
Старые садоводческие некоммерческие товарищества создавались в советское время по другим требованиям СНиП и СП. Земельные участки предоставлялись работникам заводов и фабрик для выращивания сельскохозяйственной продукции и летнего отдыха на природе. СНТ располагались за городской чертой, и постоянное проживание на территории таких товариществ не планировалось. На садовых участках строились летние домики и сараи для хранения сельскохозяйственного инвентаря. Такие СНТ не были предназначены для круглогодичного проживания.
Одним из главных пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости является проверка документов и возможные трудности с ними (в частности, неполный пакет документов). Например, у продавца может отсутствовать право собственности на земельный участок. В подавляющем большинстве случаев покупатели обходятся минимальной проверкой — заказывают выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право продавца зарегистрировано в реестре. Однако проверять надо не только текущую запись в реестре, но также законность приобретения права собственности.
У продавца как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы. Документов всегда должно быть два: на землю (подтверждающий право собственности) и на дом (если оформлены дом и земля). Договор купли-продажи всегда один. Крайне важна справка об отсутствии долгов по взносам. Проверять важно не только документы на дом и участок, но и самого продавца (есть ли у него долги, ведутся ли в отношении него судебные разбирательства).
Неприятной неожиданностью могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Но по факту они могут стать для него проблемой.
Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, водой, ограничением мощности по электроэнергии до 100 Вт.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную председателем товарищества. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи имеются в СНТ. При покупке участка с домом сразу стоит определиться, для каких целей вы будете использовать дом — для сезонного проживания или круглогодичного. Следует обратить внимание на качество материала, год постройки, отсутствие перекосов и деформации конструкции.
Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил информацию об этом. Прописывают через домовую книгу, которая находится на руках владельца. Но бывает так, что при продаже дома владелец не передаёт её покупателю, и последний приобретает дом с зарегистрированными в нём людьми, иногда без гражданства.
Необходимо обратить внимание на документы по межеванию участка. На первой странице выписки из ЕГРН в 1 разделе в строке «Площадь» значение указано точной цифрой. Это говорит о том, что координаты границ земельного участка либо совсем не определены, либо определены декларировано — значение площади взято из правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа, выданного ранее — до начала ведения государственного кадастра (по СНТ выявлено очень много фактов, где площади участков искажены, так как были недобросовестные владельцы, вносившие искажённые данные в сведения в начале 2000-х годов). Земельные участки, сведения о которых внесены в ЕГРН на основании таких документов, имеют статус «актуальные, ранее учтённые» (раздел 1 выписки из ЕГРН, строка «Статус записи об объекте недвижимости»). В случае если границы у земельного участка уточнены и не требуют межевания, то сведения о площади указываются с данными о погрешности. В случае если у земельного участка границы декларированные, то подраздел 3.2 будет заполнен, однако столбец «Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точек границ земельного участка, м» будет иметь значение «данные отсутствуют».
Дабы избежать споров с соседями, участок желательно покупать с проведённым межеванием и чётко установленными границами. Стоит иметь в виду, что в Казани границы имеют смещение на 2 метра в разных системах координат. Если всё же вы решили купить участок, имеющий декларированные границы и принимаете риски, то стоит сразу же провести межевание. Из практики неопытные начинающие кадастровые инженеры могут неправильно провести межевание вашего участка, создав наложение границ, что вызовет спор с соседями, и результат таких работ окажется недействительным. Рекомендуем обращаться сразу в АО «БТИ РТ» — это сэкономит вам время и, в конечном счёте, деньги, хоть услуги стоят дороже, чем у самостоятельных кадастровых инженеров. С 1 марта 2025 года вступят в силу новые поправки сделка не будет зарегистрированой если у участка отсутствуют уточненные границы.
Если вы хотите построить на участке жилой дом, рекомендуется заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать.
При покупке земельного участка с домом необходимо определить, для каких целей вы будете использовать дом: для сезонного проживания или круглогодичного. Следует обратить внимание на качество материала, год постройки, отсутствие перекосов и деформаций конструкции, а также на фундамент (если дом не подлежит сносу).
Если планируется проживание зимой, помимо вышеперечисленного, необходимо обратить внимание на толщину утеплителя, систему отопления дома (отопление не должно быть полностью электрическим, так как СНТ «Рябинка» было основано в 1967 году, и планировка велась исключительно под огородные участки, отпущенная мощность на один участок составляет 3 кВт, что составляет максимально 30 кв. метров отапливаемой площади).
Получить дополнительные киловатты, перераспределить мощности в ущерб другим членам СНТ, несмотря на принятые поправки к закону, на практике невозможно, так как ТП находится в ведении сетевой компании, а сети принадлежат СНТ. На прямые договора сети не идут, им это невыгодно и не нужно из-за рисков обесточивания всего СНТ зимой из-за перегрузок. Модернизацию сети под 15 киловат на один участок упирается в большие затраты для всех собственников СНТ и это без учета увеличения мощности самими сетями. Сетевая компания на баланс сети принимать не хочет, без ущерба для членов и не членов товарищества.
Стоит обратить внимание на тот факт, что у дома для зимнего проживания в СНТ прибор учёта электроэнергии вынесен на опору на границе участка. Если этого не сделано, дом не предназначен для зимнего проживания, и продавец вводит вас в заблуждение.
Газ в СНТ будет заводиться, если количество домов, зарегистрированных как жилые для постоянного проживания, будет составлять больше 20 процентов. И не раньше 2027 года. Необходимо ознакомиться с требованиями по газоснабжению СНТ. При несоответствии участка и строения на участке требованиям, в газификации будет отказано.
Фактически все участки на территории СНТ попадают в водоохранную зону, что требует использование септиков или накопительных выгребных ям с дальнейшей утилизацией ЖБО.
В СНТ нет постоянного водопровода, поэтому нужно обратить внимание, имеется ли рабочая скважина на участке. Глубина скважины на песок 12–21 м, вода является технической. На участках, но ближе к Ноксе водяные линзы могут отсутствовать ввиду близкого залегания твёрдых пород известняка, и скважина может быть изначально нерабочей. Уровень воды, пригодный для питья, по данным геологии, находится на глубине 120–150 м, что делает стоимость такой скважины порядка 3 миллионов рублей в ценах 2024 года. Летом вода забирается из Казанки для полива, так же имеется на территории две общие скважины на песок.
У СНТ нет собственной площадки для ТБО, площадка общая совместно с МО Малые Дербышки и располагается на улице Берёзовая. Крупногабаритный мусор, строительный, спил деревьев собственники утилизируют самостоятельно за свой счёт.
Территория СНТ освещается круглогодично, все аллеи находятся под видеонаблюдением, снег чистится зимой исключительно для проезда машин экстренных служб, все пожелания сверх лимитов, принятых общим собранием, собственник оплачивает сверх установленных взносов.
Стоит обратить внимание, что на территории СНТ имеются локальные подтапливаемые участки, где хозяева не предпринимали меры и возможно будущему собственнику придётся самостоятельно озаботится данным вопросом. Плюсом является то, что СНТ находится гораздо выше максимальных уровней подъёма рек и затоплений СНТ не бывает.
Магазины расположены в Малых Дербышках и в посёлке при станции Дербышки, 15 минут ходьбы или на машине 5 минут. Также крупные магазины есть в Ж/М Дербышки в 20 минутах шаговой доступности. Остановки общественного транспорта располагаются там же.
Согласно генплану, территория СНТ Рябинка не попадает под реновацию и строительство автодорог в обозримом будущем
Побеседовать с председателем СНТ после выбора участка. Это очень важно сделать, когда сделка ещё не состоялась. Именно председатель товарищества может рассказать об истинной причине продажи собственником.
Стоит ли покупать участок в СНТ в целях инвестиций, ответим честно, не стоит этого делать. Закон № 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был подписан 8 августа этого года и вступит в силу 1 марта 2025 года. В случае не освоения земельного участка в течение 3 лет участок может быть изъят. Участок необходимо окашивать, летом раз в две недели, удалять сорные растения, не допускать проживание на участке безнадзорных животных и нахождение постронних незнакомых личностей, исправно оплачивать взносы на содержание инфраструктуры.